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Contrato de alquiler de bajo comercial

07 Feb 2019

El contrato de alquiler de bajo comercial está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este tipo de contratos es recomendable realizarlos por escrito, y debe contener la identidad del propietario y del inquilino, la descripción del local, la duración, la renta y todas las cláusulas adicionales que se crean convenientes.

 

1.       Duración del contrato

La duración del contrato de alquiler de bajo comercial debe estar pactada por ambas partes y debe tener fecha de inicio y final. En el caso, que el contrato esté a punto de finalizarse, y el inquilino quiera prorrogar, deberá avisar al propietario con 30 días de antelación.

 

2.       Renta

Esta también está pactada por ambas partes, y se realiza de manera mensual y en ningún caso, el propietario puede exigir al inquilino un pago anticipado de más de un mes de mensualidad de la renta.

 

Por lo que hace a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato de alquiler de bajo comercial, la renta se incrementará o disminuirá según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC).

 

3.       Fianza

La fianza, es la garantía que tiene el propietario de la conservación del local. Esta, se deberá entregar en metálico en la firma del contrato, y equivale a 2 mensualidades de la renta. El importe de esta fianza, se debe devolver al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado.

 

4.       Cesión del contrato y el subarriendo

En caso que en el local alquilado se ejerce actividad empresarial o profesional, el inquilino puede subarrendar el local o ceder el contrato sin el consentimiento del propietario. Aun así, el inquilino deberá informar al propietario en el plazo de un mes.

 

Además, el propietario tiene derecho a incrementar la renta un 10% en caso que el subarriendo sea parcial, pero un 20% si es total.

 

5.       Obras en el local

El propietario está obligado a realizar todas aquellas obras necesarias para la conservación del local, salvo si se trata de reparaciones por el deterioro del local por su uso, que irán a cargo del inquilino.

 

Si las obras se deben realizar antes que finalice el contrato de alquiler de bajo comercial, el inquilino deberá soportarlas, y si superan a los 20 días, el inquilino puede pedir una disminución de la renta, en proporción a la parte del local que no pueda utilizar.

 

Debemos tener en cuenta, que si las obras han sido ordenadas por la autoridad competente y como consecuencia no se puede utilizar el local, el inquilino tiene derecho a suspender o extinguir el contrato, sin tener que pagar ninguna indemnización al propietario.

 

La suspensión del contrato hace referencia que el plazo de duración del contrato y la obligación de pagar la renta, de detiene hasta que se terminen las obras.

 

Cuando se tienen que realizar obras de mejora del local, se trata de aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del local. Si se tienen que realizar obras de este tipo, el propietario tiene la obligación de anunciarlo al inquilino con al menos 3 meses de antelación, y deberá notificarle el porqué de las obras, su comienzo, duración y coste.

 

En este caso, el inquilino podrá desistir del contrato en un plazo de un mes, salvo que estas obras apenas afecten el local. Si el inquilino opta por desistir del contrato, este finalizará en el plazo de 2 meses, sin que las obras puedan empezar.

 

No obstante, si el inquilino decide quedarse mientras duren las obras, tiene derecho a pedir una disminución de la renta, y una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

 

Además, el inquilino no tiene derecho a realizar obras que modifiquen la estructura o configuración del local, sin el consentimiento del propietario. Si lo hace, el propietario tiene derecho a exigirle que vuelva a dejarlo como antes.

 

6.       Venta del local alquilado

Si el propietario quiere vender el local que tiene alquilado, deberá notificarlo al inquilino, y ofrecerlo primero a él. El inquilino dispondrá de 30 días para notificar al propietario si quiere comprarlo o no. Durante este período de tiempo, el propietario no puede ofrecerlo a nadie más, y menos ofrecerle un precio menor o distintas condiciones de compra que las que ha ofrecido al inquilino.

 

7.       Resolución del contrato

El propietario podrá resolver el contrato cuando:

-          El inquilino no pague la renta.

-       Subarrienda o ceda a un tercero el local y no lo comunica en el plazo de un mes al propietario.

-          Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin su consentimiento.

-      Utiliza el local para realizar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas.

 

El inquilino podrá resolver el contrato cuando:

-        El propietario no realice las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda utilizarse.

-          Perturba en la utilización del local.

 

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