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Contrato de compraventa a plazos de un bien inmueble

06 Feb 2019

Los contratos de compraventa a plazos de un bien inmueble  así como los contratos de arrendamiento con opción a compra son una alternativa ante la falta de liquidez actual a la hora de comprar un inmueble. 

Desde el punto de vista práctico, los contratos de compraventa a plazos de un bien inmueble deben hacerse con cuidado ya que de lo contrario no aportan garantías sobre los pagos. En caso de que el comprador incumpliera el contrato establecido por ambas partes, el vendedor tiene derecho a exigir el cumplimiento o la resolución del contrato por vía judicial.

Otro problema con el que nos podemos encontrar es el hecho de que en el contrato no aparezca redactada ninguna garantía sobre el cumplimiento de los pagos, por tanto, tampoco aparecerán inscritas en el Registro de la Propiedad, haciendo que no haya ninguna garantía del pago frente a terceros. Esto puede llevarnos a consecuencias, como por ejemplo que no podamos recuperar el inmueble, porque ya ha sido transmitido a un tercero protegido por la Ley Hipotecaria.

 

¿Cómo puedo evitar impagos o perder el inmueble?

 

Para evitar la pérdida del inmueble, se puede incluir dentro del contrato de compraventa una condición resolutoria, es decir, que en caso que el comprador no pague, el contrato de compraventa se resuelva, y el vendedor vuelva a ser el propietario del inmueble. De este modo, el vendedor podrá resolver los problemas de incumplimiento de contrato que puedan aparecer sin la necesidad de pasar por un procedimiento judicial, siempre y cuando se cumplan dos requisitos:

-     Que el comprador no se oponga a la resolución del contrato.

-     Que se haya consignado el precio pagado por el comprador.

 

Por tanto, si se dan los requisitos incluidos en la condición resolutoria, el contrato se extingue y la propiedad vuelva a ser del vendedor. No obstante, esto supone un importante coste fiscal, ya que una condición resolutoria explícita es un hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que tendremos un aumento de los impuestos de entre 1% y 1,5% del total del precio, siempre dependiendo de la Comunidad Autónoma.

También encontramos la posibilidad de hacer una compraventa con pacto de reserva de dominio, es decir, el inmueble está en venta, pero seguirá siendo del propietario hasta que éste cobre todos los pagos correspondientes por parte del comprador.

Y por último, realizar una compraventa con hipoteca a favor del vendedor, de esta manera, exige al comprador que le garantice el pago del precio pactado. Por tanto, se trata de una hipoteca entre particulares y deberá estar inscrita en el Registro de la Propiedad para tener validez. En caso que se produzca un incumplimiento del contrato de compraventa, por ejemplo, que el comprador no haga los pagos correspondientes, se iniciaría un procedimiento de ejecución hipotecaria, y por tanto el inmueble saldría a subasta, y podría ser adquirido por terceros.

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