Dentro del ámbito inmobiliario, existen múltiples instrumentos que permiten asegurar el cumplimiento de las obligaciones y garantizar las operaciones. Esto es lo que ocurre en el caso del contrato de arras, el cual resulta fundamental para asegurar la compra de una vivienda y, en el caso de una hipoteca, para asegurar también la contratación de un préstamo hipotecario.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un instrumento legal del ámbito inmobiliario que se realiza con el propósito de reservar una determinada propiedad durante el proceso de compra de la misma. De esta manera, el comprador se compromete a adquirir la propiedad a un precio determinado y el vendedor se compromete a quitar la propiedad del mercado a dicho precio. Un porcentaje del valor total de la propiedad se emplea como garantía del contrato de compraventa.

Como establece las condiciones de compra y las responsabilidades y obligaciones de las partes involucradas antes de efectivamente producirse la transmisión del bien, resulta muy importante para asegurar las sucesivas operaciones del proceso de compra. Entre ellos, se puede mencionar la adquisición de una hipoteca fija, por ejemplo, para financiar la compra hasta los gastos legales del mismo proceso.

Existen tres tipos de contrato de arras:

• Contrato de arras penitencial (artículo 1.454 del Código Civil). Son los más habituales y ofrecen la posibilidad de rescindir el contrato bajo ciertas condiciones.

• Contrato de arras penal (artículos 1.152 y 1.152 del Código Civil). Supone un incumplimiento sin que ello represente la cancelación del contrato.

• Contrato de arras confirmatorio (artículo 1.124 del Código Civil). Se establecen condiciones similares a los casos anteriores. Sin embargo, en caso de incumplimiento, se procede a la instancia de judicial.

¿Para qué sirven?

El contrato de arras garantiza el compromiso de ambas partes frente a la operación de compraventa. Es un monto de dinero que representa un porcentaje del valor total de la operación que, de llevarse a cabo de manera satisfactoria, será descontado de ese valor.

En caso de que la operación resulte infructuosa, esta cantidad será utilizada para resarcir a la parte que no sea responsable de ello. Esto dependerá de las razones de la parte que cancele la operación y si estas se encuentran contempladas en el contrato de arras.

Justamente por ello, resulta útil para ambas partes de la operación, especialmente en el caso de la contratación de instrumentos financieros como las Hipotecas a un interés variable, lo que representa un compromiso económico significativo para el comprador.

¿Qué hay que tener en cuenta?

En sentido amplio, lo importante es alcanzar un acuerdo tácito, sin ambigüedades y por expresa voluntad de las partes.

Este documento no podrá ser modificado posteriormente: las cláusulas, condiciones de compra y precio serán finales. Esto es muy importante para calcular el dinero de una hipoteca antes de firmar el contrato de arras.

El contrato de arras es un acuerdo entre partes cuyas condiciones se encuentran determinadas de manera estricta en el Código Civil. Sin embargo, la cifra empleada para garantizar el contrato de arras y reservar la propiedad puede variar. Por lo general, esta se ubica entre el 5 % y el 15 % del valor total de la propiedad.

Por otro lado, en el contrato debe figurar un plazo determinado en lo que respecta a la ejecución de la venta. En este sentido, el comprador deberá concluir con el proceso de compra y todos sus requerimientos antes de cumplido dicho plazo. Por lo general, este se estipula dentro de los seis meses desde firmado el contrato de arras.

En cuanto al incumplimiento del contrato o el vencimiento del plazo, esto dependerá de las condiciones estipuladas. En caso de ser el comprador quien falle en su cumplimiento, el vendedor tiene derecho a quedarse con la reserva de dinero. En caso del vendedor incumplir el contrato, suele establecerse la devolución de la reserva más un monto del mismo valor por indemnización.

¿Qué debe contener el contrato de arras?

Al tratarse de un documento legal, este debe contener toda aquella información referente a la propiedad, las partes y las cláusulas por incumplimiento. Asimismo, resulta fundamental establecer una cláusula especial referida a la contratación de una hipoteca para la financiación de la propiedad.

Información de los involucrados

El contrato debe contar con la información de identidad de las partes y sus datos fiscales —NIF, CIF, etc.—. En caso de tratarse de varias personas involucradas en la operación, todos sus datos deben constar en el contrato.

Residencia y notificación

Debe constar el domicilio en la cual se recibirá, por ambas partes, las notificaciones oficiales que conciernen a la operación. Si alguna de las partes no notifica de un cambio de domicilio, esta no podrá reclamar a la otra parte por no enterarse de los avances en el proceso de compra.

Ubicación de la propiedad

En el contrato debe incluirse la dirección de la propiedad en cuestión. Esto incluye la ciudad, el código postal, la localidad, etc., y cualquier otro dato que permita determinar su ubicación de manera inequívoca.

Tipo de contrato

Conviene que en el contrato conste de manera expresa el tipo de contrato del que se trate, incluyendo los artículos del Código Civil que alojan su marco legal y, por lo tanto, su cumplimiento.

Precio y costes asociados a la operación de compraventa

En el contrato deben figurar de manera expresa la cantidad total de la compraventa, pero también todos aquellos costes asociados a la gestión que serán vinculados a cada una de las partes.

Cuantía utilizada para la reserva

Se trata de uno de los aspectos más importantes del contrato. Este anticipo de reserva sirve como garantía para el vendedor para quitar la propiedad del mercado. Por lo tanto, debe establecerse de manera expresa y en qué condiciones será luego tomado como parte de pago o retenido por incumplimiento.

Penalidad por incumplimiento

Se trata de cláusulas que se emplean para determinar de manera fehaciente el tipo de responsabilidades asociadas al cumplimiento y las penalidades asociadas al incumplimiento por cualquier de las partes. Asimismo, en caso de que el comprador no obtenga la hipoteca, debe incluirse una cláusula que lo exima de responsabilidad.

Condición fiscal y cargas financieras sobre la propiedad

Deben constar aquellas pautas que establecen en qué condiciones se entregará la propiedad: situación fiscal, deudas, hipotecas, etc. Dichas condiciones serán obligatorias a la hora de efectuar la compraventa.

Plazos y requisitos de la operación

Finalmente, el contrato debe disponer de los plazos referentes a las sucesivas operaciones de gestión durante el proceso de compraventa. Esto incluye la firma del contrato, la entrega de la reserva, registro de la operación, etc.

En conclusión, en el contrato de arras las partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Además las arras están definidas en el Código Civil y allí se recogen las consecuencias de su incumplimiento. Nuestra recomendación es que siempre que firmes un contrato de arras te aportará más seguridad si ocurre cualquier inconveniente.