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5 claves del contrato de arrendamiento de empresa

24 Jul 2014

El contrato de arrendamiento de empresa o negocio, es aquel por el que el titular de una empresa cede a un tercero el uso o explotación de su negocio por un tiempo determinado a cambio de una prestación económica.

Este contrato no tiene una regulación jurídica específica, por lo que se rige en primer lugar por la voluntad de las partes y de forma supletoria por el Código Civil.

1. El objeto del contrato es la explotación de una empresa, integrada por todo lo necesario para ejercer esa actividad en concreto. Por tanto, el arrendamiento engloba no sólo el local, sino la marca, nombre comercial, patentes y demás activos intangibles.  De este modo, el negocio ya está en marcha o listo para su puesta en marcha de forma inmediata, pudiendo continuar el arrendatario el negocio sin necesidad de hacer grandes modificaciones.

2. El precio a pagar o renta debe concretarse en el contrato, pero puede pactarse una renta combinada con una parte fija y  otra variable en función de los beneficios. No existe obligación de prestar fianza. Pero sí será obligatoria para el alquiler del local, fijándola la Ley de Arrendamientos Urbanos en dos mensualidades.

3. Es importante que el arrendador entregue la empresa con todos los elementos esenciales para su explotación, o al menos, los que se hayan acordado. Además debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservarla en el estado idóneo para poder llevar a cabo la actividad. Al primarse la voluntad de las partes en este tipo de contratos, podrán pactarse condiciones específicas, por ejemplo, el compromiso de no competencia, mediante el cual el arrendador se obliga a no realizar actividades que hagan la competencia a la empresa.

4. El arrendatario debe llevar a cabo la actividad económica en los términos acordados. Puede realizar mejoras, pero no podrá alterar por completo la esencia del negocio. Además al finalizar el contrato, no podrá reclamar una indemnización por las modificaciones que ha realizado, aunque podrá retirarlas y dejar el negocio en las condiciones anteriores.

5. En caso de deterioro físico del negocio, se deberá analizar si éste es causado por el paso del tiempo o si se debe a un mal uso. En el primer caso, se considerará que el inquilino ha realizado un uso normal del mismo y no será responsable del deterioro. Por lo que, salvo el menoscabo provocado por el paso del tiempo, el arrendatario deberá devolver el negocio en las mismas condiciones en las que lo recibió. 

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